تحلیل بازار و تلنگر «برجام» برای ایجاد رکود در بخش مسکن،‌ بخش مسکن، یکی از بازارهایی است که دارندگان سرمایه‌های خُرد در کنار و همپای موسسات مالی و اعتباری و بانک‌ها، به آن ورود می‌کنند و وجود تقاضا در بخش مسکن، قیمت را افزایش می‌دهد.

به گزارش پایگاه خبری ندای البرز به نقل از صفحه اقتصاد: در ماه‌های اخیر، بارها این موضوع توسط کارشناسان بازارهای مالی مطرح شد که سرمایه‌ها به سمت بازارهایی از قبیل مسکن حرکت کرده است.

*فعالان بازار سرمایه در همین ماه‌های اول سال ۱۴۰۱ تاکید می‌کردند سرمایه‌ها در حال خروج از بورس به سمت بازارهای دیگر است و دولت، باید در بورس تحول ایجاد کند. آیا واقعاً همین اتفاق در مورد انتقال سرمایه‌ها رخ داد و در ماه‌های گذشته، سرمایه‌ها به سمت بازارهای دیگر از جمله بازار مسکن آمد؟

-به نظر من، مخصوصاً از ماه اردیبهشت به بعد و با توجه به این که دولت نتوانست اطمینان لازم را برای جذب سرمایه‌ها در بورس ایجاد کند، بخشی از سرمایه‌ها از بورس خارج شد. اگر تجربه سال‌های گذشته را بررسی کنیم، معمولاً این طور بوده که بورس در فصل مجامع عمومی شرکت‌های بورسی که عمدتاً در خرداد هر سال است، رشد می‌کند.

با این حال، در سال ۱۴۰۱ و در همین فصل مجامع شرکت‌های بورسی، بازار بورس نتوانست رشد چندانی داشته باشد و در نتیجه بورس نتوانست سهامداران را راضی کند. لذا یکی از دلایل رشد مسکن در ماه‌های خرداد و تیر ۱۴۰۱، خارج شدن سرمایه‌ها از بازار سرمایه بود.

*در هفته‌های اخیر و به صورت مستمر، خروج سرمایه افراد حقیقی از بورس اتفاق افتاد و این خروج تا الان ادامه پیدا کرده است. به طور مشخص چقدر از این سرمایه‌ها به طور کلی یا سرمایه‌های سرگردان وارد بازار مسکن شد و اساساً چقدر بازار مسکن برای مردم و کسانی که سرمایه‌هایی در اختیار داشتند جذاب بود؟

-خروجی سرمایه از بورس در یکی، دو ماه اخیر محسوس بوده ولی یک حالت انتظار در کسانی که وارد بازار ملک می‌شوند به خاطر موضوع برجام به وجود آمده و خواه ناخواه در ماه‌های محرم و صفر، میزان معاملات مسکن کاهش پیدا می‌کند.

بر اساس تحقیقات میدانی که من از نقاط مختلف کشور داشته ام، می‌توانم بگویم از ۱۵ تیر ماه، وضعیت تقاضای مسکن کاهشی شده. متاسفانه الان ۷۰ درصد از متقاضیان مسکن، در خیلی از مناطق تهران دید سرمایه ای دارند. این سرمایه‌ها، همان پولی است که از بورس یا بازار ارزهای دیجیتال و حتی بازار خودرو خارج شده است.

الان تصمیم گیری برای خرید واحد مسکونی در بازار مسکن، محسوس نیست و احتمالاً این وضع تا پایان ماه صفر، ادامه دارد. ضمن این که در نظر داشته باشید که در حال حاضر، نقدینگی در اختیار متقاضیان بازار مسکن، بیش از ۳ یا ۴ و نهایتاً ۵ میلیارد تومان برای مناطق خوب تهران نیست.

متقاضیانی که به دنبال این بازار هدف هستند تا بتوانند سرمایه‌های خودشان را سرمایه گذاری کنند، سختی‌هایی ایجاد کرده است. چون این افراد نمی‌توانند واحدهای مسکونی مورد نظرشان را پیدا کنند. بر این اساس، می‌شود گفت که الان بازار در حالت انتظار قرار دارد و پیش بینی می‌شود تا آخر ماه صفر، همین وضع ادامه داشته باشد.

*آیا شباهت یا تفاوت بین تهران و استان‌های دیگر وجود دارد و در این زمینه جنابعالی اطلاعات خاصی در مورد بخش مسکن دارید؟

-بر اساس تحقیقاتی که انجام دادم، می‌توانم بگویم تقریباً بازار مسکن تبریز و مشهد همسو با بازار مسکن تهران حرکت می‌کنند. این شرایط با شرایط سال‌های ۱۳۲، ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ که بازار دوره رکود و اوجی داشت، متفاوت است.

معمولاً تحولات بازار مسکن از تهران شروع می‌شد و بعداً این تحولات در تبریز، مشهد، اصفهان و شیراز شروع می‌شد و شش ماه بعد از تهران، تحولات این شهرها شروع می‌شد. در حالی که در خرداد ۱۴۰۱ در تهران و در شهرهای تبریز و مشهد و حتی شیراز، عمده افراد و سرمایه گذاران مختلف به قصد سرمایه گذاری وارد بازار مسکن شده بودند و برای مصرف خودشان نمی‌خواستند.

این وضعیت در شهرهای بزرگ کشور محسوس بود ولی در مورد واحدهای ویلایی که بحث تامین نیازهای اولیه در مورد آنها مطرح نیست، این اتفاق رخ نداد. نیازهای اولیه، شامل سکونت بوده و این موضوع در تهران و مشهد مصداق داشت ولی برای شمال کشور و ییلاقات، این وضع وجود نداشت و رکود در این حوزه، کمی بیش تر بوده است. البته فعلاً هم امیدی نیست که شهرهای کوچک و ییلاق نشین، از رکود مسکن خارج شوند.

*جنابعالی نظرتان این است که فقط ۳۰ درصد از معامله گران مسکن به خاطر جنبه مصرفی، اقدام به خرید می‌کنند. آیا واقعاً درصد این خریداران همین قدر بوده و عمده معامله گران برای سود کردن، اقدام به خرید مسکن می‌کنند؟

-برخی از خریداران، خانه دوم خودشان را می‌خرند چه به نیت سرمایه گذاری باشد و چه برای استفاده فرزند خودشان از آن واحد مسکونی. حتی بانک مرکزی، در این زمینه نسبت ۸۰ به ۲۰ را اعلام کرده است.

البته من نمی‌خواهم با قاطعیت بگویم که ۸۰ درصد معامله کنندگان مسکن، سرمایه گذار هستند ولی اعتقاد دارم خیلی از افرادی که به دنبال خرید واحد مسکونی هستند، خانه اول را دارند و برای بحث سرمایه وارد بازار مسکن شده اند یعنی آنها خانه اولی نیستند.

شاید این آمار ۸۰ به ۲۰ که بانک مرکزی و مرکز آمار ایران اعلام کرده و با وسواس هم اعلام کرده اند، ناشی از این است که عمده متقاضیان خانه اولی نیستند و خانه دومی هستند و نیت شان، نیت سرمایه گذاری است.

*جنابعالی در مجموع و بر اساس نظریاتی که در رسانه‌های شخصی خودتان مطرح کرده اید اعتقاد دارید که در مهر ماه رونق مسکن شروع می‌شود. از نظر شما تعداد معاملات مسکن در مهر ماه امسال متفاوت از تعداد معاملات ماه‌های خرداد، تیر و مرداد امسال خواهد شد؟

-در بازار مسکن، باید وسعت مناطق مختلف تهران را در نظر بگیریم. برای مثال، تعداد معاملات مسکن منطقه ۲ شهرداری تهران، در رده دوم کل معاملات کلانشهر تهران است. در حالی که به هیچ عنوان در محلات سعادت آباد و شهرک غرب و در واحدهای مسکونی بزرگ، همین رونق نسبی معاملات وجود ندارد.

در عین حال، محلات جنوبی منطقه ۲ شهرداری تهران، جزو همین منطقه ۲ شهرداری تهران هستند و معاملات این محلات جنوبی، آمار کل معاملات منطقه ۲ شهرداری تهران را بالا می‌بَرد. یک اشتباه در خرید مسکن این است که در تهران، نگاه منطقه ای داشته باشیم. در صورتی که در تهران، نباید نگاه منطقه ای داشته باشیم و در این زمینه باید نگاه محله ای داشته باشیم.

واحدهایی در محله طرشت تهران یا خیابان همایونشهر جنوبی یا محدوده پشت دانشگاه صنعتی شریف برای فروش وجود ندارد که متقاضیان انتخاب کنند و بخرند ولی در محله سعادت آباد، فرضاً ۱۰ واحد مسکونی متوسط و با متراژهای پایین وجود دارد و می‌توان از بین آنها برای خرید انتخاب کرد.

از طرفی، در مورد رونق گرفتن بازار مسکن در مهر ماه باید بگویم که آن رونق، به شرط این است که برجام امضاء نشود و وضعیت فعلی برجام ادامه پیدا کند. اصولاً مردم ایران در ماه‌های محرم و صفر، مایل به خرید مسکن نیستند ولی نقدینگی وارد جامعه شده و این نقدینگی به سمت بازارهای سرمایه ای نمی‌رود.

از طرفی، فعلاً وضعیت بازار ارزهای دیجیتال نیز مطلوب نیست و قیمت ارزهای دیجیتال ریزش کرده اند. بازار خودرو هم در انتظار واردات خودرو بوده و این بازار دچار رکود است. پیش بینی من این است که در حالت ثبات نسبی و نه رشد شارپی مثل خرداد ماه امسال، این روال ادامه پیدا کند و تا بهمن ماه حرکت خودش را ادامه بدهد.

*منطقه ۲ شهرداری تهران، یک منطقه پهناور بوده و حالت شمالی- جنوبی در کلانشهر تهران دارد. محلات کوی فراز و سعادت آباد در شمال این منطقه قرار دارند و محدوده جنوبی این منطقه هم،  خیابان آزادی است.

معاملات منطقه ۲ عمدتاً در محدوده‌های خیابان بهبودی و ستارخان به عنوان مناطق پایین دست این منطقه انجام شده و تعداد معاملات مکسن منطقه ۲ را بالا برده است؟

-بله. در جنوب منطقه ۲ شهرداری تهران و حوالی بهبود، ستارخان و حتی مرزداران، شهرک هما و پونک، تقاضای بسیار زیادی برای خرید مسکن وجود دارد. البته من الان در مورد واحدهای با متراژ بالا صحبت نمی‌کنم. در محله سعادت آباد، در جاهایی مثل خیابان صراف‌ها، واحدهای متراژ کوچک به سختی پیدا می‌شود.

به دلیل این که بنده، محلات این منطقه را به خوبی می‌شناسم، اطلاع دارم که در خیابان ۲۴ متری محله سعادت آباد، رونق خرید و فروش مسکن وجود ندارد و آدم‌های خاصی، سراغ خرید واحدهای  ۲۵۰ متری یا ۳۰۰ متری آنجا می‌روند که قیمت هر متر مربع آن ۲۰۰ میلیون تومان است.

کسانی که این نوع واحدها را می‌خرند افراد معدود و گزینشی هستند. لذا واحدهایی که در منطقه ۲ شهرداری تهران باشند و واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربع و با عمر بالا باشند، در جنوب این منطقه یعنی بهبودی، شادمان، طرشت و توحید پیدا می‌شوند و قیمت آنها در محدوده ۳.۵ تا ۴ میلیارد تومان است.

این فرمول ادامه پیدا کرده و در منطقه ۱۰، منطقه ۹ و حتی منطقه ۵ شهرداری تهران، همین وضع وجود دارد. این مناطق تهران، دسترسی‌های مناسبی دارند و متقاضیان می‌توانند خرید کنند و قیمت واحدها در مناطق ۲ و ۵ شهرداری تهران در محدوده ۳.۵ میلیارد تومان تا  ۴ میلیارد تومان است.

البته در منطقه ۱۰ شهرداری تهران، قیمت واحدهای مسکونی، کمتر بوده و تقاضاها برای خرید مسکن در حد ۲ میلیارد تومان تا ۲ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان بوده و این نوع تقاضاها، وارد بازار می‌شود.

 *تعداد معاملات مسکن کل تهران در تیر ۱۴۰۱ نسبت به تیر ۱۴۰۰ تقریباً ۲ برابر شده و از ۵ هزار واحد در کل کلانشهر تهران به ۱۰ هزار واحد افزایش پیدا کرده است. از طرفی، قیمت هر متر مربع مسکن شدیداً در تهران افزایش پیدا کرده است.

به هر حال، میانگین هر متر مربع مسکن در معاملات انجام شده تهران به ۴۱ میلیون تومان رسیده است. با این وجود، چگونه تعداد معاملات مسکن در تیر ۱۴۰۱ دو برابر شده؟

-در تیر ماه ۱۴۰۰ خیلی از سرمایه گذاران، انتظار داشتند توافق هسته ای به نتیجه برسد و روزهای خوبی را انتظار داشتند. به همین دلیل منتظر بودند اتفاقات خوبی رخ بدهد و به خاطر همین وضع، بازار تیر سال گذشته، یک بازار راکد بود و ماه محرم هم مصادف با همان زمان بود.

در مورد امسال نیز بگویم هر معامله ای که در تیر ماه ۱۴۰۱ بوده، عمدتاً تا ۱۵ تیر بوده است. معمولاً از حدود ۱۲ و ۱۳ تیر ماه که تعطیلی‌ها شروع می‌شود روال سنتی این طور بوده که مردم به مسافرت می‌روند. بعد هم که محرم و صفر شروع می‌شود، یعنی هر ساله به خاطر اعیاد قربان و غدیر و بین التعطیلی، در بخش مسکن، رکود ایجاد می‌شود و در ماه‌های محرم و صفر هم، این رکود ادامه پیدا می‌کند.

در این چهل و اندی سال اخیر روال بازار مسکن این طور بوده و من حدود ۲۵ سال در صنعت ساختمان فعالیت داشتم. همیشه در این ماه‌ها تقاضای مسکن، کاهش‌های زیادی داشته است. به طور خاصی در ماه صفر به خاطر اعتقادات، تقاضا برای خرید مسکن کاهش پیدا می‌کند و افراد زیادی مایل به سرمایه گذاری نیستند.

در سال ۱۴۰۰ با وجود این که این مساله برجام هم مطرح بود، قیمت‌ها رشد زیادی نداشت و مصالح ساختمانی رشد زیادی پیدا نکرده بودند. در سال گذشته، انتظارها برای اجرای برجام، یک مقدار مثبت بود و همه انتظار داشتند به خاطر اجرای برجام، قیمت‌ها خیلی ریزشی شود و اتفاقات خوب بیفتد.

به همین خاطر، همه منتظر تحولات مثبت بودند. در حالی که امسال، هم افزایش قیمت مصالح ساختمانی اتفاق افتاد و هم این که دستمزد کارگران بالا رفت. از طرف دیگر، هزینه‌های جاری ساخت و ساز از جمله هزینه‌های مربوط به شهرداری افزایش پیدا کرد.

همه این عوامل دست به دست هم دادند و ضمن این که یک بدبینی نسبت به اجرای دوباره برجام شکل گرفت. بنابراین، در ماه خرداد و ۱۰ روز اول تیر امسال، قیمت‌ها به طور شارپی افزایش پیدا کرد.

شاید ارقامی در حد ۵ درصد یا ۸ درصد برای افزایش قیمت اعلام شود ولی در برخی محلات مثل پونک، مرزداران، ستارخان و بهار در بلوار فردوس، کارون و جیحون در حد ۲۰ درصد افزایش قیمت داشتند و عمدتاً محلات غربی تهران، رشد بیش تری داشتند نسبت به مسعودیه در جنوب شرقی تهران.

ما وقتی میانگین را در نظر می‌گیریم، می‌گوییم ۵ درصد یا ۶ درصد رشد قیمت اتفاق افتاده است. در حالی که از اردیبهشت و مخصوصاً خرداد امسال، مردم عادی شروع به خارج کردن سپرده‌های خودشان از بانک‌ها کردند.

*یعنی این سپرده‌ها و سرمایه‌ها به سمت مسکن و بازارهای دیگر رفت؟

-بله. به سمت خرید مسکن و همچنین پیش فروش‌ها و تجمیع کردن و شراکت در ساخت. یکی از ابزارهایی که دولت و بعضی بانک‌ها به طور چراغ خاموش دنبال می‌کنند افزایش نرخ بهره بانکی است که بتوانند پول‌های دررفته را جذب کنند و این پول‌ها در بازار ملک سرگردان نشود که دوباره بازار ملک را متشنج کند.

 *برخی تحلیلگران مسکن اعتقاد دارند بخش مسکن بیش از حد افزایش قیمت داشته و وارد رکود می‌شود. جنابعالی ظاهراً چنین نظری ندارید؟

-من چنین نظری ندارم و حداقل برای امسال. در سال گذشته هم، تعدادی از متخصصان بخش مسکن و از جمله چند نفر از آنها که از دوستان بنده هستند، اعلام کردند که دیگر کسی توان خرید مسکن ندارد ولی دیدیم که برخی افراد توان خرید مسکن دارند.

به نظر من، جیب ما در حال پُر پول شدن است. در زمانی رکود ایجاد می‌شود که همه چیز ثبات پیدا می‌کند. بخش مسکن یک تلنگر می‌خواهد که به آن ثبات برسیم. اگر برجام به عنوان یک تلنگر، اجرا شود بازار مِلک وارد یک دوره رکود طولانی می‌شود.